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Ascendas Reit, 유럽 데이터센터에 첫 투자 개시

Ascendas Reit
2021-03-18 15:46 630

-- 9억460만 싱가포르 달러 규모의 투자

(싱가포르 2021년 3월 18일 PRNewswire=연합뉴스) Ascendas Funds Management(S) Limited ("관리사")가 Ascendas Real Estate Investment Trust("Ascendas Reit")(싱가포르: A17U)의 관리자 자격으로, Digital Realty Trust, Inc.("벤더")의 자회사로부터 9억460만 싱가포르 달러[2]("총대가")로 유럽 전역에 위치한 데이터센터 포트폴리오에 대한 인수 제안("인수 제안")[1]을 받았다고 발표했다. 포트폴리오는 영국("UK")(4개), 네덜란드(3개), 프랑스(3개) 및 스위스(1개)에 위치한 11개 데이터센터("대상 포트폴리오" 또는 "대상 부동산")로 구성된다.

 

Located in London, the largest and most mature colocation data centre market in Europe, the two-storey Croydon (pictured) is one of the 11 European data centres that Ascendas Reit is acquiring. The DPU accretive acquisition marks the Reit’s maiden investment in European data centres.
Located in London, the largest and most mature colocation data centre market in Europe, the two-storey Croydon (pictured) is one of the 11 European data centres that Ascendas Reit is acquiring. The DPU accretive acquisition marks the Reit’s maiden investment in European data centres.

관리사 측의 전무이사 겸 최고 경영자인 William Tay는 "이번 인수는 유럽의 주요 시장 전반에서 원활히 가동 중인 데이터센터 포트폴리오를 소유할 특별한 기회"라며 "이는 싱가포르의 기존 데이터센터 포트폴리오를 보완하고, 관리 중인 투자 부동산의 10%(15억 싱가포르 달러 규모)까지 이 부문의 기여도를 높일 것"이라고 말했다. 이어 그는 "우리는 데이터센터 사업에 우수한 잠재력을 기대하고 있으며, 기회가 있다면 지속적인 조달 및 추가 인수를 진행할 예정"이라고 말했다.

인수의 주요 장점

1. 탄력적인 데이터센터 자산 클래스에 대한 Ascendas Reit의 노출 확대

데이터 및 온라인 애플리케이션에 대한 의존도가 증가하고, 산업 전반에 걸친 디지털화가 가속화됨에 따라, 데이터센터에 대한 수요 증가가 예상된다.

데이터센터에 대한 수요를 지속해서 뒷받침하는 주요 동향으로는 클라우드 컴퓨팅 채택의 증가, 인터넷 사용자 및 모바일 기기의 증가, 데이터 스토리지 요구사항의 확대와 빅데이터 분석, 사물 인터넷(IoT), 4차 산업, 5G 네트워크, 전자상거래, 비디오 스트리밍 서비스 등과 같은 기술 동향의 급성장 등이 포함된다.

또한, 기업이 대규모 지역 시장에 서비스를 제공하기 위해 유럽에 데이터를 저장하기로 선택함에 따라, 데이터 주권법으로 인해 유럽 데이터센터에 이익을 발생할 것으로 예상된다.

대상 포트폴리오는 Ascendas Reit의 데이터센터 투자를 총투자자산 150억 싱가포르 달러의 10%(15억 싱가포르 달러) 수준(2020년 12월 31일 기준 4% 또는 5억 싱가포르 달러 대비)으로 늘릴 예정이다.

2. 대상 포트폴리오의 93%(자산가치 기준)가 주요 유럽 데이터센터 시장에 위치 

대상 포트폴리오는 11개 데이터센터로 구성되며, 그중 9개(자산가치 기준 대상 포트폴리오의 93%)가 유럽 최고의 데이터센터 시장인 런던, 암스테르담, 파리에 전략적으로 위치해 있다.

런던, 암스테르담, 파리는 2020년 12월 31일 기준으로 유럽에서 각각 1위, 3위 및 4위의 코로케이션 시장 순위에 올라 있으며, 복합 코로케이션 시장 규모는 약 1,383MW에 달한다.[3]

이들은 대규모 인구 센터와 근접하고, 데이터센터 공급자를 유치할 수 있는 연결성과 인프라를 갖추고 있다는 이점이 있다.

3. 유럽 데이터센터 시장은 탄탄한 점유율로 강력한 용량 증가 기록

CBRE에 따르면, 더 많은 기업이 디지털 변혁 계획에 착수함에 따라, 코로케이션 데이터센터의 점유율이 2020년 FLAP 시장 전반에서 신규 공급을 앞지른 것으로 나타났다[4]. 기업은 클라우드 서비스의 소비를 늘리고 있으며, 이에 따라 클라우드 제공업체의 코로케이션 수요가 증가하고 있다. 또한. 코로케이션은 규모와 복잡성이 증가하는 기업의 IT 요구사항을 충족하기 위해 활용도가 높아지고 있다.

2020년 동안, 174MW(프랑크푸르트 62MW, 런던 26MW, 암스테르담 57MW, 파리 29MW)의 신규 공급에 힘입어, FLAP 시장에서 총 201MW(프랑크푸르트 67MW, 런던 86MW, 암스테르담 32MW, 파리 17MW)의 점유를 달성했다.

그 결과, FLAP 시장의 공실률은 19%로 개선됐다(2019년 21% 대비). 2021년 공실률은 수요의 강세에 힘입어 17%까지 감소할 것으로 예상된다. 현재 비어 있는 공급을 완전히 임대하는 데 걸리는 시장 흡수[5] 기간은 2020년 12월 31일 기준 2.4년(2019년 3.0년 대비 감소)이며, 2021년에는 2.3년으로 감소할 것으로 예상된다[3].

4. Ascendas Reit 포트폴리오의 다양성 개선 및 더 많은 영구 소유 토지 제공

인수를 통해, Ascendas Reit의 포트폴리오는 싱가포르 투자 부동산 60%, 미국("US") 14%, 호주 14%, 영국/유럽 12%로 지리적 다양성을 확보할 것이다.

대상 포트폴리오의 약 67%(자산가치 기준)는 영구 소유 토지에 위치하며, 나머지 33%[6]는 가중평균 토지 임대차 만료 기간이 42.9년인 장기 임대 토지에 위치한다[7]. 대상 포트폴리오의 인수 완료를 가정할 경우, 영구 소유 토지 비율(자산가치 기준)이 35.4%에서 37.5%로 증가함으로써, Ascendas Reit의 포트폴리오는 한층 강화될 전망이다[8].

5. 장기 가중평균 임대차 만료기간("WALE")과 트리플 넷 리스(Triple Net Lease) 구조로 안정적이고 지속 가능한 수익 흐름

대상 포트폴리오는 임대 소득 기준으로 4.6년의 긴 가중평균 임대차 만료기간(WALE)을 가진다. 임대(임대 소득 기준)의 약 83%는 1.0~3.0% 사이의 연간 임대료 인상률을 포함하고 있어 유기적인 성장을 제공한다.[9]

2020년 12월 31일 기준, 임대 소득 기준 대상 포트폴리오의 58%는 유지보수, 세금 및 보험과 같은 모든 자산적 비용을 세입자가 부담하는 트리플 넷 방식으로 임대된다. 나머지 42%는 Ascendas Reit가 M&E를 소유하고 자산적 비용에 대한 책임을 지는 코로케이션 데이터센터 내의 임대로 구성된다.

6. 우수 기업을 갖춘 전반적인 고객 기반 강점

대상 포트폴리오는 14개의 인정받는 우수 고객이 97.9%를 점유하고 있다. 이러한 고객은 금융 서비스, 통신, 정보 기술, 소매(슈퍼마켓) 및 교육과 같은 다양한 산업에서 운영되며, 데이터센터의 요구사항에 맞춰 부동산을 임차하고 있다.

7. 유닛당 배당금("DPU")의 증가 획득

첫해의 순자산소득("NPI") 수익률[10]은 거래 전 비용 약 6.0% 및 거래 후 비용 약 5.7%다. 2020년 1월 1일~2020년 12월 31일 기간 회계연도의 DPU에 대한 견적 영향은 2020년 1월 1일에 해당 인수가 완료됐다고 가정할 때, 0.189 싱가포르 센트의 개선이 예상된다.[11]

인수 세부 사항

Ascendas Reit은 완전 소유 자회사를 통해 이달 17일에 벤더와 매매계약을 체결했으며, 영국 시각 17일에 제안된 인수를 완료할 것으로 예상된다.

총대가 9억460만 싱가포르 달러는 대상 부동산의 독립적인 시장 평가액인 9억500만 싱가포르 달러와 일치한다.[12]

Ascendas Reit는 관리사 측에 현금으로 지급해야 하는 인지세, 전문 자문 수수료 및 취득 수수료(총대가 9억460만 싱가포르 달러의 1%에 해당하는 약 900만 싱가포르 달러)를 포함해 5천540만 싱가포르 달러의 예상 거래 비용이 발생할 것으로 예상된다.

총 인수비용은 9억6천만 싱가포르 달러이며, 해당 금액은 2020년 11월 10일에 발표된 주식형 펀드의 수익금[13], 차입에 의한 자금조달 및 내부 현금 자원으로 조달될 예정이다.

대상 포트폴리오 정보

11개 데이터센터의 총 순임대가능 면적은 61,637㎡다. 그중 6개 데이터센터는 영구 소유 토지에 위치하며, 나머지 5개의 데이터센터[14]는 가중평균 토지 임대차 만료 기간이 42.9년인 장기 임대 토지에 위치한다.

Ascendas Reit는 대상 포트폴리오를 포함해 싱가포르의 96개 부동산(90억 싱가포르 달러), 호주의 37개 부동산(21억 싱가포르 달러)[15], UK/유럽의 49개 부동산(17억 싱가포르 달러), US의 30개 부동산(21억 싱가포르 달러)으로 구성된 150억 싱가포르 달러 상당의 212개의 부동산을 보유하게 된다.

인수 제안 및 개별 데이터센터에 대한 자세한 내용은 첨부 '유럽 11개 데이터센터 포트폴리오 인수 제안(Proposed acquisition of a portfolio of 11 data centres in Europe)'이라는 제목의 2021년 3월 17일자 (i) 발표 및 (ii) 투자자 프레젠테이션을 참조한다.

대상 포트폴리오 통계

위치 및 부동산 수:

11개 데이터센터

- 영국 런던: 3개 부동산

- 네덜란드 암스테르담: 3개 부동산 

- 프랑스 파리: 3개 부동산 

- 영국 맨체스터: 1개 부동산 

- 스위스 제네바: 1개 부동산 

면적: 136,816㎡

토지 보유권(자산 가치 기준):

- 영구 소유: 6개 부동산 

- 장기 임대: 가중평균 토지 임대차 만료 기간이 42.9년인 5개 부동산[16]

총 순임대가능 면적: 61,637㎡

WALE(총 수익 기준): 4.6년

점유율: 97.9%

총고객 수: 14

임대 구조(임대소득 기준):

- 트리플 넷 58%

- 코로케이션 42%

[1] 제안된 인수는 대상 부동산을 소유하고 있는 특정 법인의 발행주식자본 전체를 인수하며 이뤄진다. 총대가는 매매 계약에 명시된 바와 같이 완료 운전자본 조정의 대상이 된다. 자세한 내용은 '유럽 11개 데이터센터 포트폴리오 인수 제안'이라는 제목의 2021년 3월 17일자 발표를 참조한다.

[2] 영국에 위치한 대상 부동산의 경우 약 2억5천25만 파운드, 네덜란드, 프랑스 및 스위스에 위치한 기타 대상 부동산의 경우 약 2억7천685만 유로로 구성된다. 본 보도자료에서 파운드 스털링 및 유로화 금액을 싱가포르 달러 금액으로 환산 시에는 각각 GBP1.0000: S$1.8395EUR1.0000:S$1.6047의 예시 환율이 사용된다.

[3] 자료원: CBRE 리서치, 2020년 4분기(CBRE Research, Q4 2020). 데이터는 각 도시의 통신사 중립적인 코로케이션 시장을 나타낸다.

[4] "FLAP"은 유럽에서 가장 큰 4개 코로케이션 시장인 프랑크푸르트, 런던, 암스테르담, 파리를 의미한다.

[5] 지난 5년간의 고정 평균 점유율을 기준으로 한다.

[6] 영구 장기 임대 기준으로 2개 부동산이 포함된다.

[7] 2020년 12월 31일 기준.

[8] 2020년 12월 31일 기준 견적.

[9] 2020년 12월 31일 기준.

[10] NPI 수익률은 인수 첫해에 예상되는 추정 NPI를 사용해서 도출한다.

[11] 연간 견적(예측) DPU 영향은 다음의 가정을 기반으로 계산된다. a) Ascendas Reit가 2020년 1월 1일에 제안된 인수를 완료하고, 2020년 12월 31일까지 대상 부동산을 보유 및 운영했다. b) 제안된 인수에 대해 약 6억1천250만 싱가포르 달러(총 취득비용의 약 63.8%) 및 3억4천750만 싱가포르 달러(36.2 %)의 추가 차입금으로 자금을 조달한다. c) 관리사 측은 기본 수수료의 80%를 현금으로, 20%를 유닛에서 받기로 선택한다.

[12] 평가는 관리사 측과 HSBC Institutional Trust Services (싱가포르) Limited (Ascendas Reit의 수탁자)가 의뢰했으며, Newmark Knight Frank Valuation & Advisory, LLC가 거래사례 비교법 및 수입 자본화 접근법을 사용해서 수행했다. 독립적인 가치 평가액은 영국 부동산의 경우 GBP250,250,000, 기타 대상 부동산의 경우 EUR277,100,000의 총 시장가치를 지닌 것으로 결정됐다. 평가일에 대해서는 2021년 3월 17일자 '유럽 11개 데이터센터 포트폴리오 인수 제안'이라는 제목의 발표를 참조한다.

[13] 2020년 11월 10일자 '약 12억 싱가포르 달러의 총 수익 증대를 위한 주식형 펀드 조성 개시(Launch of Equity Fund Raising to Raise Gross Proceeds of Approximately S$1,200 million)' 발표를 참조한다.

[14] 영구 장기 임대 기준으로 2개 부동산이 포함된다.

[15] 2021년 1월 13일에 인수된 호주 시드니의 1-5 Thomas Holt Drive 포함.

[16] 영구 장기 임대 기준으로 2개 부동산이 포함된다.

Ascendas Real Estate Investment Trust (www.ascendas-reit.com) 소개

Ascendas Real Estate Investment Trust(Ascendas Reit)는 싱가포르 최초이자 최대 규모의 상장된 비즈니스 공간 및 산업 부동산 투자 신탁으로, 2002년 11월 싱가포르 증권거래소(SGX-ST)에 상장됐다.

2020년 12월 31일 기준, Ascendas Reit가 관리 중인 투자 부동산은 137억 싱가포르 달러에 달한다. 포트폴리오는 싱가포르, 호주, 영국 및 미국의 선진 시장에 걸쳐 200개의 부동산으로 구성된다. Ascendas Reit의 포트폴리오에는 비즈니스 및 과학 단지, 교외 사무실용 부동산, 고사양 산업 부동산, 경공업용 부동산, 물류 및 유통센터, 통합 개발, 편의시설 및 소매용 부동산이 포함된다.

이러한 부동산에는 연구개발, 생명과학, 정보기술, 엔지니어링, 간단한 제조업, 물류 서비스 제공업체, 전자, 통신, 제조 서비스 및 서비스 산업의 백룸 오피스 지원 등 다양한 산업 및 활동에 종사하는 1천450개 이상의 국제 및 현지 기업이 입주해 있다. 주요 입주 기업으로는 Singtel, Stripe, DSO National Laboratories, Pinterest, DBS, CareFusion, Wesfarmers, Citibank 및 JPMorgan 등이 포함된다.

Ascendas Reit는 FTSE Straits Times 지수, Morgan Stanley Capital International, Inc(MSCI) 지수, European Public Real Estate Association/National Association of Real Estate Investment Trusts(EPRA/NAREIT) Global Real Estate Index 및 Global Property Research(GPR) Asia 250 등 여러 지수에 상장돼 있다. Ascendas Reit는 Moody's Investors Service로부터 신용등급 'A3'를 받았다.

Ascendas Reit은 아시아 최대의 다각적 부동산 그룹 중 하나로 싱가포르에 상장된 CapitaLand Limited의 완전 소유 자회사인 Ascendas Funds Management (S) Limited가 관리한다.

CapitaLand Limited (www.capitaland.com) 소개

CapitaLand Limited(CapitaLand)는 아시아 최대의 다각적 부동산 그룹 중 하나다. CapitaLand는 싱가포르에 본사를 둔 싱가포르 상장기업이며, 2020년 12월 31일 기준으로 약 1천325억 싱가포르 달러 규모의 글로벌 포트폴리오를 소유 및 관리하고 있다. CapitaLand의 포트폴리오는 상업, 소매업, 비즈니스 단지, 산업 및 물류, 통합 개발, 도시 개발을 비롯해 숙박 및 주거 등을 포함한 다각적인 부동산 계층을 아우른다. CapitaLand은 30개국 이상의 230개 도시에 진출했으며, 그룹의 핵심 시장으로서 싱가포르와 중국을 집중적으로 공략하고 있으며, 인도, 베트남, 호주, 유럽 및 미국 등의 시장으로 계속 확장하고 있다.

CapitaLand는 전 세계적으로 가장 큰 부동산 투자 관리 사업체 중 하나다. 상장된 6개의 부동산 투자 신탁(REITs)과 사업 신탁을 비롯해 20개 이상의 사모펀드를 관리한다. CapitaLand는 2002년 싱가포르 최초의 REIT를 시작했으며, 현재 CapitaLand Integrated Commercial Trust, Ascendas Real Estate Investment Trust, Ascott Residence Trust, CapitaLand China Trust, Ascendas India Trust 및 CapitaLand Malaysia Mall Trust의 안정적인 REITs 및 비즈니스 신탁을 구성하고 있다.

CapitaLand는 지속 가능성을 업무의 핵심 가치로 삼고 있다. 책임 있는 부동산 기업으로서, CapitaLand는 이해관계자들에게 장기적인 경제적 가치를 제공함으로써 지역 사회의 환경 및 사회 복지에 기여하고 있다.

중요 공지사항

본 보도자료에는 미래 예측 진술이 포함될 수 있다. 향후 사건에 대한 경영진의 현재 견해를 기반으로 한 이러한 미래 예측 진술에 과도하게 의존하지 않도록 주의한다. Ascendas Funds Management (S) Ltd 또는 그 계열사, 고문 또는 대리인은 본 보도자료 또는 콘텐츠의 사용, 의존 또는 배포로 인해 (과실 또는 기타 방식으로) 발생하는 모든 손실에 대해 어떠한 책임도 지지 않는다. Ascendas Reit의 과거 실적은 미래의 성과를 의미하는 것이 아니다. 싱가포르 증권거래소(SGX-ST)에 Ascendas Reit의 구성 유닛("유닛")이 상장됐다고 해서 해당 유닛에 대한 유동성 시장이 보장되는 것은 아니다. 본 보도자료는 정보 제공만을 목적으로 하며, 유닛의 취득, 구매 또는 구독에 대한 유치, 권유 또는 제안을 구성하지 않는다. 면책공고의 전체 내용은 여기[ https://drive.google.com/file/d/18JXb54lb4A3cXtHMwoPtMJmX7CT9peVN/view?usp=sharing ]에서 확인할 수 있다.

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Ascendas Reit Logo (PRNewsfoto/Ascendas Reit)

출처: Ascendas Reit

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